«Ανέφικτο να γίνει το γήπεδο στη Νέα Φιλαδέλφεια»

Για τις δυνατότητες και τις δυσκολίες που αντιμετωπίζουν στην κατασκευή γηπέδων στην Ελλάδα οι σύλλογοι μίλησε ο Σταύρος Αδαμίδης, Έλληνας δικηγόρος που εργάζεται ως διευθύνων σύμβουλος, στο γραφείο του Λονδίνου, για τον διεθνή νομικό οίκο με έδρα την Νέα Υόρκη,Nixon Peabody LLP. Ο εν λόγω νομικός οίκος, που απαριθμεί 750 δικηγόρους παγκοσμίως, εξειδικεύεται, εκτός των άλλων, σε νομικά θέματα που έχουν να κάνουν με την ανέγερση γηπέδων, αθλητικών κέντρων όπως και με την εκπροσώπηση επενδυτών και ομάδων στον αθλητικό χώρο. Μεταξύ άλλων, τόνισε πως είναι ανέφικτη η κατασκευή γηπέδου στη Νέα Φιλαδέλφεια για την ΑΕΚ, ενώ χαρακτήρισε ικανοποιητική την πορεία των ενεργειών για το προπονητήριο της ομάδας.

Του Γιώργου Λυκούρη

Είναι γνωστή τον τελευταίο καιρό η προσπάθεια των Ελληνικών ομάδων να «εναρμονιστούν» με τα ευρωπαϊκά ποδοσφαιρικά πρότυπα, όσον αναφορά τη δημιουργία γηπέδων. Στην χώρα μας, αντίθετα με ότι συμβαίνει εδώ και χρόνια σε Γερμανία και Βρετανία οι Ελληνικές ομάδες αργοπορημένα ξεκινούν την προσπάθεια να αποκτήσουν γήπεδα ιδιόκτητα, τα οποία μέσα από μια σωστή και προγραμματισμένη εκμετάλλευση, θα μπορέσουν να αποφέρουν στις ομάδες κέρδη αλλά και ευρωπαϊκό «προφίλ».

Αν εξαιρέσει κανείς τον Ολυμπιακό, που εκμεταλλεύτηκε στο έπακρο τις ανάγκες των Ολυμπιακών Αγώνων της Αθήνας και έτσι από το 2004 έχει το δικό του, ουσιαστικά γήπεδο, Παναθηναϊκός και ΑΕΚ βρίσκονται σε έναν καλό δρόμο για την κατασκευή γηπέδου. Σίγουρα ο Παναθηναϊκός βρίσκεται σε πολύ καλύτερο σημείο με την περιοχή του Ελαιώνα να έχει ήδη παραχωρηθεί από τον Δήμο Αθηναίων για τον σκοπό αυτό. Αντίθετα η ΑΕΚ μετά την αποτυχία του σχεδίου Γρανίτσα και τον στόχο δημιουργίας γηπέδου στην Νέα Φιλαδέλφεια, στρέφεται πλέον στην περιοχή των Άνω Λιοσίων και απλά περιμένει να λυθούν κάποιες γραφειοκρατικές και νομοθετικές λεπτομέρειες, έτσι ώστε να ξεκινήσουν εργασίες για τη δημιουργία του γηπέδου.

Πέρα των τριών «μεγάλων» και άλλες ομάδες, όπως ο ΠΑΟΚ, ο Άρης, ο Πανιώνιος και η Λάρισα έχουν εκφράσει εδώ και καιρό την επιθυμία τους να κατασκευάσουν ιδιόκτητα γήπεδα, με τις δυσκολίες όμως να μην έχουν επιτρέψει μέχρι και σήμερα την υλοποίηση ούτε καν κάποιου φιλόδοξου χρονοδιαγράμματος. Δυστυχώς από τις επιθυμίες των ομάδων και τις εξαγγελίες των υπουργών, μέχρι την πραγματοποίηση των στόχων, το χρονικό διάστημα που κυλά, συχνά αν όχι πάντα, στην Ελλάδα είναι μεγάλο.

Φτάνει όμως μια εξαγγελία των αρμοδίων και η θέληση μιας ομάδας για να δημιουργηθεί ένα γήπεδο; Μήπως χρειάζονται κάποιες άλλες ενέργειες; Μήπως χρειάζονται μελέτες κάθε είδους για την καλύτερη εκμετάλλευση ενός γηπέδου; Άραγε μπορούμε στην Ελλάδα να φτιάξουμε ένα γήπεδο τόσο σύγχρονο όσο θέλουμε και στο τέλος να το εκμεταλλευτούμε όσο πρέπει, όσο μπορούμε; Μπορεί μια ομάδα να ανταπεξέλθει στις απαιτήσεις ενός τόσου δύσκολου εγχειρήματος, όσο η κατασκευή ενός γηπέδου, χωρίς να απευθυνθεί στο εξωτερικό, σε εταιρείες που ασχολούνται σχεδόν αποκλειστικά με αυτό το αντικείμενο; Μπορεί τέλος μια ομάδα να προετοιμάσει τους φίλους και οπαδούς της για τις ανάγκες και τον χρόνο που μπορεί πάρει μια τέτοια προσπάθεια ή είναι πιο εύκολο να ρίξει τις ευθύνες της καθυστερήσεις αλλού;

Για όλα αυτά τα ερωτήματα και για άλλα τόσα που σίγουρα γεννιούνται τον τελευταίο καιρό στους Έλληνες φίλους του ποδοσφαίρου, ψάξαμε και απευθυνθήκαμε σε ανθρώπους που ασχολούνται με το αντικείμενο. Συγκεκριμένα μιλήσαμε με τον κύριο Σταύρο Αδαμίδη, Έλληνα δικηγόρο που εργάζεται ως διευθύνων σύμβουλος, στο γραφείο του Λονδίνου, για τον διεθνή νομικό οίκο με έδρα την Νέα Υόρκη,Nixon Peabody LLP. Ο εν λόγω νομικός οίκος, που απαριθμεί 750 δικηγόρους παγκοσμίως, εξειδικεύεται, εκτός των άλλων, σε νομικά θέματα που έχουν να κάνουν με την ανέγερση γηπέδων, αθλητικών κέντρων όπως και με την εκπροσώπηση επενδυτών και ομάδων στον αθλητικό χώρο. Συγκεκριμένα, τα τελευταία χρόνια, η Nixon Peabody εκπροσώπησε τις τράπεζες στην ανέγερση των δύο πιο σύγχρονων γηπέδων στην Αμερική, αυτά των New York Yankees και των Ney York Jets.Εκπροσωπεί τους Orlando Magic, τους Miami Heat, τους New Jersey Nets ενώ έχει ως πελάτες τράπεζες και ομάδες, σχετικά με την ανέγερση γηπέδων στην Πρέμιερ Λίγκ και το Καμπιονάτο.

Κύριε Αδαμίδη, υπάρχει μια έξαρση τελευταία στον Ελληνικό και Ευρωπαικό χώρο ανέργεσης καινούριων γηπέδων.Στην Ελλάδα πολλές ομάδες όπως ο Παναθηναικός, η ΑΕΚ, ο Αρης κ.λ.π προετοιμάζονται για την κατασκευή γηπέδου. Πού οφείλεται αυτή η έξαρση ;

Κοιτάξτε ,αθλητικός σύλλογος δίχως σύγχρονο γήπεδο το οποίο θα αποτελέσει το κέντρο όλων των αθλητικών και κοινωνικών δραστηριοτήτων του δεν νοείται. Τα γήπεδα έχουν παλιώσει ενώ οι απαιτήσεις των φιλάθλων για σύγχρονη και ασφαλή εξυπηρέτηση έχουν αυξηθεί. Στην Ελλάδα είναι αδιανόητο να συζητάμε για Ευρωπαϊκές διακρίσεις, για οικονομικά υγιείς και οικονομικά ανεξάρτητους συλλόγους, δίχως οι σύλλογοι να διαθέτουν σύγχρονα γήπεδα. Η πολιτεία και οι δήμοι οφείλουν να βοηθήσουν (χωροταξιακά και όχι οικονομικά) τους συλλόγους να τα αποκτήσουν. Μοντέρνα γήπεδα με εμπορικούς χώρους συμβάλλουν στην ανάπλαση και στην οικονομική ανάπτυξη μιας περιοχής. Στην Αμερική και σε μέρη της Ευρώπης για παράδειγμα, η αύξηση των αντικειμενικών αξιών περιοχών δίπλα σε μοντέρνα γήπεδα που διαθέτουν εμπορικά κέντρα είναι συνήθως αλματώδης.

Ποια είναι τα πιθανά προβλήματα που θα αναγκαστούν να αντιμετωπίσουν οι ελληνικοί σύλλογοι που βρίσκονται σε διαδικασία ανέγερσης καινούριων γηπέδων ;

Ασφαλώς στον προγραμματισμό. Το να μιλάμε για γήπεδο 30 ή 40 ή 50 χιλιάδων θέσεων χωρίς να έχει γίνει σοβαρή προμελέτη, είναι αρκετά ανεύθυνο. Οι σύλλογοι πρέπει, αρχικά, να συνομιλήσουν με τους φιλάθλους τους και τους σπόνσορές τους ώστε να καταλάβουν τις ανάγκες τους. Πρέπει να έχουν ένα συγκεκριμένο πλάνο εσόδων και εξόδων το οποίο θα παρουσιάσουν σε τράπεζες και επενδυτές όπως πρέπει επίσης να συνομιλήσουν με εταιρείες που θα αναλάβουν το «catering» ,τον καθαρισμό του γηπέδου, την ασφάλεια του γηπέδου, τους ενοικιαστές των εμπορικών χώρων ώστε το σχέδιο που θα εκπονηθεί να λάβει υπόψη του και τις μικρότερες λεπτομέρειες. Αυτό που θέλω να τονίσω είναι ότι χρειάζεται μια προεργασία μηνών ίσως και χρόνων ώστε μια ομάδα να μπορέσει να παρουσιάσει ένα συγκεκριμένο σχέδιο προς υλοποίηση, το οποίο θα καλύπτει πλήρως τις ανάγκες της.

Το παράδειγμα του Ολυμπιακού είναι πρόσφατο. Κατά τη γνώμη μου, ένας σύλλογος με την προοπτική και τον κόσμο του Ολυμπιακού δεν μπορεί να αγωνίζεται σε ένα τόσο μικρό γήπεδο και είμαι σίγουρος πως οι υπεύθυνοι του συλλόγου έχουν μετανιώσει για ορισμένες από τις δυσλειτουργίες του. Τα έσοδα του Ολυμπιακού θα μπορούσαν να είναι πολύ μεγαλύτερα κάτι που σαφώς θα έκανε τον Ολυμπιακό πιο ανταγωνιστικό στην Ευρώπη. Για να σας δώσω ένα παράδειγμα, μόλις πρόσφατα σε μια συνάντηση που είχαμε με το MANANGMENT μεγάλου Ιταλικού συλλόγου μας παρουσιάστηκε μια προεργασία 1200 σελίδων για το νέο γήπεδο του συλλόγου, που συμπεριλάμβανε λεπτομερής ανάλυση όλων των πτυχών του γηπέδου. Αξίζει να σας επισημάνω πως η παρουσίαση μιας τέτοιας μελέτης έγινε σε 12 τράπεζες που ενδιαφέρονται να χρηματοδοτήσουν αυτό το σχέδιο, 18 μήνες πριν την έναρξη των εργασιών. Φαντάζομαι πως τα λόγια είναι περιττά!

Φαντάζομαι αυτό θα μπορούσε να έχει να κάνει με τα χρονοδιαγράμματα των ομάδων στην Ελλάδα που επιθυμούν να κατασκευάσουν δικά τους γήπεδα;

Δυσκολεύομαι να φανταστώ ότι μπορεί να ισχύσει κάτι διαφορετικό στην Ελλάδα με τις ελληνικές ομάδες!

Στην Ελλάδα γίνεται πολύ κουβέντα για το αν τα γήπεδα θα πρέπει να ανήκουν στις ομάδες ή σε τρίτους. Ποιο είναι το σύνηθες μοντέλο ιδιοκτησίας ;

Κοιτάξτε, οι ισολογισμοί των περισσότερων ομάδων δεν μπορούν να αντέξουν το κόστος δανεισμού για την ανέγερση ενός γηπέδου. Συνήθως δημιουργούνται ανεξάρτητες εταιρείες στις οποίες συμμετέχουν οι μέτοχοι της ομάδας ενώ πολλές φορές συμμετέχουν και οι κατασκευαστικές εταιρείες, οι δήμοι αλλά και οι ίδιες οι ομάδες. Αυτές οι εταιρείες καλύπτουν ένα ποσοστό του κόστους που κυμαίνεται από 5-25 %.Η πρόσφατη χρηματοοικονομική κρίση έχει δημιουργήσει την ανάγκη για αύξηση αυτού του ποσοστού. Το υπόλοιπο ποσοστό καλύπτεται με δανεισμό με ενέχυρο φυσικά το γήπεδο. Οι εταιρείες αυτές, στην συνέχεια νοικιάζουν το γήπεδο στην ομάδα η οποία διατηρεί και ένα μέρος των εσόδων Αυτό είναι ένα βασικό μοντέλο ιδιοκτησίας. Βέβαια αυτό μπορεί να αλλάξει από σχέδιο σε σχέδιο. Πολλές φορές δημιουργούνται 2 και 3 εταιρείες οι οποίες έχουν διαφορετικά μετοχικά σχήματα και αναλαμβάνουν τη διαχείριση των εμπορικών χρήσεων, όπως πάρκινγκ κ.α.

Αναφερθήκατε σε δύσκολη οικονομική συγκυρία. Ποιες μπορεί να είναι κάποιες δυσκολίες που μπορούν να προκύψουν στην ανέγερση ενός γηπέδου, σήμερα ;

Σίγουρα το μεγαλύτερο εμπόδιο είναι η αύξηση του κόστους. Το κόστος ανέγερσης ενός γηπέδου έχει αυξηθεί κατακόρυφα την τελευταία τριετία λόγω της αύξησης της τιμής του ατσαλιού και του τσιμέντου. Η αυξημένη ζήτηση σε οικοδομικά υλικά σε Κίνα και Αραβική χερσόνησο θα οδηγήσει το κόστος σε ακόμα υψηλότερα επίπεδα, κάτι που θα δυσκολέψει τις Ελληνικές ομάδες στις επιλογές τους.

Αλήθεια, πως βοηθάει η εταιρεία σας στην διαδικασία ανέγερσης ενός γηπέδου; Δώστε μας ένα παράδειγμα.

Να σας πω. Για παράδειγμα το πιο σημαντικό συμβόλαιο σε σχέση με ένα νέο γήπεδο και το οποίο πολλές φορές καλείται η εταιρεία μου να διαπραγματευτεί πριν από την ανέγερση του γηπέδου, αφορά τα ονομαστικά του δικαιώματα. Απλά, το πως θα ονομάζεται το γήπεδο ή κάποια σημεία του. Τέτοια συμβόλαια, μέχρι σήμερα, δεν έχουν διαπραγματευτεί στην Ελλάδα. Εμείς ως εταιρεία έχουμε θέσει τους όρους της αγοράς σε αυτόν τον τομέα και έτσι βοηθάμε ώστε οι ομάδες να έχουν τα μέγιστα δυνατά έσοδα. Το ίδιο ισχύει και με την διαδικασία χρηματοδότησης ενός γηπέδου η οποία, πιστέψτε με, είναι πολύ διαφορετική από μια παραδοσιακή χρηματοδότηση. Επίσης, μπορούμε και έχουμε επαφές με τους μεγαλύτερους και σημαντικότερους παραδοσιακούς πιστωτικούς οίκους σε Αμερική και Ευρώπη που δραστηριοποιούνται στον τομέα της ανέγερσης γηπέδων, κάτι που μας επιτρέπει να γνωρίζουμε καλά τους όρους της αγοράς για τέτοιες χρηματοδοτήσεις.

Υπάρχει ενδιαφέρον από τέτοιους οίκους και τράπεζες για την Ελλάδα ;

Οφείλω να σας δηλώσω πως πολλοί πιστωτικοί οίκοι και τράπεζες από Αμερική και Ευρώπη βλέπουν την αγορά της Ελλάδας με τεράστιο ενδιαφέρον. Μεγαλύτερος ανταγωνισμός μεταξύ τραπεζών για χρηματοδότηση σημαίνει καλύτεροι όροι χρηματοδότησης για τις ομάδες. Πιστέψτε με, μικρές λεπτομέρειες στους όρους δανεισμού μπορούν να εξοικονομήσουν χιλιάδες μέχρι και εκατομμύρια ευρώ για τους συλλόγους .

Άραγε εκεί οφείλεται και το ενδιαφέρον των Αμερικάνων για Ευρωπαικές ομάδες; Ήδη Λίβερποουλ, Μάντσεστερ Γιουνάιτεντ και τελευταία η Ρόμα, αποτέλεσαν στόχο Αμερικανικών συμφερόντων.Εσείς έχετε άμεσα σχέση με την Αμερικανική αγορά. Για πείτε μας γι΄αυτό το φαινόμενο.

Έτσι είναι, όπως μου λέτε. Δεν σας κρύβω πως είναι περίεργο το φαινόμενο αυτό ειδικά μετά την υποτίμηση του Δολαρίου έναντι του ευρώ και της στερλίνας. Όμως, οι Αμερικάνοι επενδυτές, και εκπροσωπούμε κάποιους από αυτούς, βλέπουν τις Ευρωπαϊκές λίγκες γενικότερα ως λίγκες με μεγάλη προοπτική και βλέπουν τα γήπεδα ως υποτιμημένα περιουσιακά στοιχεία. Στο χώρο του μάρκετινγκ και της εμπορικής εκμετάλλευσης η Αμερική βρίσκεται πολύ μπροστά από την Ευρώπη. Για παράδειγμα, όταν οι Hicks και Gilett και οι Glazer (οι οποίοι είναι ιδιοκτήτες και άλλων ομάδων, φούτμπολ, μπέιζμπολ και χόκει) ανέλαβαν τα ηνία των Λίβερποουλ και Μάντσεστερ, το πρώτο πράγμα που έκαναν ήταν μια θεαματική αναθεώρηση της στρατηγικής μάρκετινγκ των ομάδων, ω οποία αύξησε τα έσοδα των ομάδων άμεσα.

Πέρα από τους εμπορικούς χώρους και το όνομα του γηπέδου υπάρχουν πολλοί τρόποι εκμεταλλεύσεις των γηπεδικών χώρων ;

Ασφαλώς και μάλιστα πολλοί. Θα σας πω έναν για παράδειγμα. Πολλά γήπεδα στην Αμερική έχουν τέσσερεις πίνακες για το σκορ μέσα στο γήπεδο, ένα σε κάθε γωνία αντί για δύο που συνηθίζεται. Οι πίνακες αυτοί παραχωρούνται σε σπόνσορες προς εκμετάλλευση και αποφέρουν επιπλέον έσοδα στις ομάδες. Ακόμα και τα έξοδα για την αγορά των ηλεκτρονικών πινάκων καλύπτονται από σπόνσορες. Σας είπα, υπάρχουν πολλοί τρόποι. Αρκεί να υπάρχει σωστή προετοιμασία και προγραμματισμός.

Έχετε μιλήσει με Ελληνικές ομάδες για το θέμα των γηπέδων τους; Αλήθεια παρακολουθείτε το Ελληνικό πρωτάθλημα;

Βεβαίως και το παρακολουθώ. Οι φίλοι μου γνωρίζουν μάλιστα ότι είμαι φίλος της ΑΕΚ. Μάλιστα ήμουν και κάτοχος εισιτηρίου διαρκείας επί σειρά ετών. Ως φίλαθλος με ενδιαφέρει η επάξια εκπροσώπηση της Ελλάδας στο ευρωπαϊκό στερέωμα. Μακάρι να αποκτήσουν όλες σύγχρονες αθλητικές εγκαταστάσεις και γήπεδα που αυτόματα θα σημάνουν την αύξηση της ανταγωνιστικότητας σε ευρωπαϊκό επίπεδο. Σχετικά με Ελληνικές ομάδες που θέλουν να φτιάξουν γήπεδο, μιλάω αρκετά συχνά με τον διευθύνοντα σύμβουλο της ΑΕΚ, τον Νίκο Θανόπουλο επειδή τυχαίνει να έχουμε φιλικές σχέσεις. Στο προσεχές μέλλον θα έχουμε επαφές και με άλλες ομάδες για το θέμα των γηπέδων του και αν κληθούμε να βοηθήσουμε θα το κάνουμε με χαρά.

Αλήθεια, ποια είναι η επαγγελματική σας άποψη σχετικά με τη γνωστή διαμάχη ΠΑΕ ΑΕΚ και Ερασιτεχνικής για το θέμα του γηπέδου;

Σαν φίλος της ΑΕΚ που βίωσε ως φίλαθλος την Νέα Φιλαδέλφεια πολύ θα ήθελα το γήπεδο της ΑΕΚ να γίνει εκεί. Δυστυχώς, η επαγγελματική μου εμπειρία μου λέει πως κάτι τέτοιο δεν είναι εφικτό να γίνει. Δεν υπάρχει αυτή τη στιγμή σοβαρός επενδυτής, είτε πρόκειται για τράπεζα, είτε κατασκευαστική εταιρεία είτε ακόμα και ιδιώτης ο οποίος θα επένδυε ή θα χρηματοδοτούσε ένα γήπεδο στην Νέα Φιλαδέλφεια.Το νομικό περιβάλλον και οι όροι δόμησης δεν επιτρέπουν ένα τέτοιο εγχείρημα. Από όσα γνωρίζω η ΠΑΕ ΑΕΚ το έχει εξαντλήσει το συγκεκριμένο θέμα και το έχει μελετήσει και εξετάσει από όλες τις πλευρές. Σαν απλός φίλαθλος αυτό που θα συνιστούσα στην ερασιτεχνική είναι να γίνει στην Ν.Φιλαδέλφεια ένας αθλητικός πολυχώρος για όλα τα ερασιτεχνικά τμήματα. Καταλαβαίνω πλήρως την συναισθηματική πλευρά του θέματος. Πρέπει όμως να είμαστε και ρεαλιστές.

Έχετε κάποια ενημέρωση για το προπονητικό κέντρο της ΑEK ;Είναι ένα ακόμα θέμα που απασχολεί τους φίλους της ΑΕΚ.

Περιμένω κι εγώ όπως όλοι οι φίλοι της ΑΕΚ τις σχετικές ανακοινώσεις από την ΠΑΕ ΑΕΚ. Από τα λίγα που γνωρίζω, μπορώ να σας πω ότι τα σχέδια για το προπονητικό κέντρο της ΑΕΚ προχωρούν ικανοποιητικά. Το προπονητικό κέντρο είναι προτεραιότητα για την ΑΕΚ και όταν οι εργασίες ανέγερσης ολοκληρωθούν θα πρόκειται για το πιο σύγχρονο και πιο άρτια εξοπλισμένο προπονητικό κέντρο στην Ελλάδα.